在线美工 CF40研究 | 房地产没有过剩只有错配

　　来源：中国金融四十人论坛在线美工

　　本文测算了我国住宅和人口在城市层面的错配情况，我们认为我国的房地产市场没有过剩，只有错配。

　　静态地看，人口更为密集的大城市房子相对更少，人口更少的中小城市房子可能存在过剩。动态地看，未来人口聚集的城市房子最少，未来人口流出的城市房子最多。

　　根据我们的计算，现阶段一线城市的住宅“缺口”为7.39亿平方米；如果人口向大城市集聚，一线城市的住宅“缺口”将扩大至29.7亿平方米甚至更多。当我国房地产市场进入更为可持续发展的阶段，乃至于进入存量房阶段，住房的这种空间错配含义是巨大的。

　　首先，住房市场的表现会高度分化。一线城市的房地产市场会较快实现反弹和复苏，三线城市则可能会持续低迷，未来房地产市场的增长或下跌将不再是全国性的同步现象。

　　其次，考虑空间错配后，我国对新房的需求会显著提高。在现实中，由于三线城市的过剩住宅面临闲置，因此在一二线城市所实际建设的房子将远远超过一年6亿平米这一物理底部。

　　第三，人口向大城市（圈）集聚会是我国未来发展的趋势，也是经济的重要增长源。拥抱这一趋势可以释放巨大的生产力和改善民生，并且实现更加集约、环保的发展。但也要充分意识到此事对人口流出地区的冲击，妥善应对这部分城市的转型成本。

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　　* 本文作者系中国金融四十人研究院于飞、郭凯。本文版权归中国金融四十人研究院所有，未经书面许可，禁止任何形式的转载、复制或引用。

　　文 | 于飞 郭凯

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　　这是长尾系列的第四篇。前几篇，我们基本是在时间维度上讨论房地产市场调整的一般性国际规律和我国对应的特点。在《长尾III：假如进入“存量房时代”》中，我们从总量层面测算了我国新房需求的物理底部约为每年6亿平方米。如果我们的测算是合理的，其含义是本轮房地产调整从总量的角度说已经开始进入尾声。

　　但长尾还有一个空间维度，住房和人口的空间分布其实也应该是一个长尾。头部城市少但人口密集众多，中小城市多而人口则不那么多。对应到房地产市场在线美工，如果从空间分布看，东部经济发达地区的6亿平方米显然和经济欠发达地区的6亿平方米不是一个概念。一线城市的6亿平方米和三四线城市的6亿平方米也不是一个概念。因此，新房需求的区域差异是极大的，面对同样的总量新房需求，不同区域的房地产市场面对的情况可能截然不同，有些城市可能仍然存在巨大的供给缺口，有些城市应该早已供给过剩。

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　　当前人口和住宅的区域错配

　　人口向大城市集聚背后的原因有很多，例如由于存在规模经济和集聚效应，大城市可以更高效地提供公共服务和基础设施，从而降低人均成本。这种规模经济效应吸引更多人口向大城市集中。同时大城市可以提供更多的就业机会、教育资源和生活便利，使得人们更愿意迁移到这些城市，产业集聚和人才集聚又促进了大城市的进一步发展。

　　同时，产业的变迁也会加速人口的集聚。从农业到制造业，引发了第一轮的城市化，就是农民进城。而从制造业到服务业，会引发第二轮集聚，在农民进城的基础上人口进一步向大城市（圈）集聚。可以认为，人口向大城市集聚是经济发展和产业变迁的一个基本规律。

　　理论上，随着人口不断迁入大城市，催生的住房需求会驱动住宅分布与人口分布在空间上达成一致。换而言之，当一个城市的人口规模占总人口的比重与其住宅面积的比重基本相等时，才能说住宅的空间分布是合理的。

　　我们以美国2022年的数据为例，如图1所示，横轴为该城市人口数占美国总人口的比重，纵轴为该城市住宅单元占美国住宅总数的比重。可以较为清晰地看到绝大多数的城市都在同一条直线上，且斜率约等于1。这意味着每增加1%的人口，其住房份额也会增加1%，在这种分布下，不同城市之间的人均住宅单元数是十分接近的。

数据来源：美国统计局，作者计算

　　从人均建筑面积的角度来看，我国的住宅分布与人口分布是存在着较大差距的。我们根据2010年与2020年两次人口普查的数据，网店装修分别计算了我国不同类别城市在城镇口径下的人均建筑面积。其中，一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川等30个城市；其余则为三线城市。我们的样本包含了332个城市，但缺少新疆维吾尔自治区的数据。

　　如图2所示，一线城市的人均建筑面积低于二三线城市，且在这十年内差距进一步扩大。2010年时，一线城市的人均建筑面积为25.76平方米，比二线城市和三线城市分别少了4.16和5.18平方米。到2020年时，一线城市的人均建筑面积增长到28.86平方米，但与二三线城市的差距却扩大至8.15和11.81平方米。2020年，三线城市的人均建筑面积是一线城市的1.4倍。这说明，我国住宅分布在空间上是不均衡的，一线城市的住宅供给相对紧张，而三线城市则较为充裕。

数据来源：人口普查年鉴，作者计算

　　根据2020年人口普查数据，我国城镇总人口为8.76亿人，其中一二三线城市分别为0.75、2.22、5.79亿人。住宅总面积为339.6亿平方米，一二三线城市分别为21.64、82.31、235.65亿平方米。

　　对应到具体的占比上，如图3所示，一线城市的人口占城镇总人口的8.55%，但住宅面积占住宅总量的6.37%，少了2.18个百分点。按照总量为339.6亿平方米来计算，这2.18个百分点对应的面积为7.39亿平方米。二线城市的人口占比为25.3%，高于住宅占比1.13个百分点，对应3.82亿平方米的住宅面积。而三线城市的住宅占比高于其人口占比3.3个百分点，相当于三线城市的住宅面积“多了”11.2亿平方米。

　　也就是说，即使静态地看，我国的人口与住宅分布也存在明显错配在线美工，也就是大量的人口集聚在相对缺少房子的城市，而大量的房子建设在了相对缺少人口的城市。与较为平均的住房分布相比，一线城市的住宅“缺口”为7.39亿平方米，二线城市的住宅“缺口”为3.82亿平方米，三线城市则存在11.2亿平方米的“过剩”住宅。

数据来源：人口普查年鉴，作者计算

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　　假如人口向大城市集聚

　　受限于户口制度、城乡二元结构、公共服务水平、基础设施、城市发展规划等因素，我国人口向大城市集聚的过程中受到了一定的限制，人口的分布相对于其它国家在城市之间更为平均。那么如果人口可以自然地向大城市集聚流动，我国城市人口的分布是怎样的？齐夫定律给了我们一个比较好的切入视角。

　　齐夫法则（Zipf’s Law）作为一个经验法则，它指出对于大多数国家而言，城市规模的分布惊人地符合如下规律：一个国家最大的城市的人口数，是第二大城市的两倍，是第三大城市的三倍，以此类推，是第N大城市的N倍。

　　这一规律也经过了多个国家的实证检验。我们仍以美国2022年的城市人口数据为例，美国第一大城市纽约的人口数为862万人，是第二大城市洛杉矶的2.2倍，是第三大城市芝加哥的3.16倍。除此之外，美国的住宅单元分布也同样接近齐夫定律分布。2022年纽约有362万个住宅单元，是洛杉矶的2.38倍、芝加哥的2.87倍。

数据来源：美国统计局

　　考虑到齐夫定律有着较为广泛的适用性，在很多经济体都能够接近于成立，我们可以粗略认为这是一种城市人口分布的“自然状态”，由此估算，自然情况下，我国城市人口分布及其对应的住宅缺口是怎样的。

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